Начнём с того, что роднит эти два вида имущественного права. По закону и долевая, и совместная соб-сть являются основанием для возникновения права общей собственности. Ст. 244 дает понятие общей собственности (ОС) как долевой или совместной. Теперь рассмотрии отличия.
Общая долевая собственность (ОДС) — это общая собственность, при которой определена доля каждого собственника.
Общая совместная собственность (ОСС) — это общая собственность, которая долей каждого участника не определяет. Владение, пользование, распоряжение имуществом происходит сообща. (Ст. 253 ГК РФ).
По умолчанию общая соб-сть является долевой, за исключением предусмотренных законом случаев, когда может быть установлено только совместная собственность.
У общей долевой собственности есть ряд преимуществ:
В то же время возникают ситуации, при которых положение долевого собственника оказывается невыгодным:
Закон предусматривает случаи, когда возможна только общая совместная собственность:
Обладатели и покупатели долевой и совместной собственности могут столкнуться с трудностями, возникающими при её разделе или продаже. Этому способствуют некоторые законы гражданского кодекса, порождающие разночтения.
Наиболее распространенный способ приобретения недвижимости – в кредит. В этом случае квартира передается в залог банку до полного погашения долга. И если договор с кредитором оформлен лишь на одного из супругов, объект все равно будет принадлежать обоим в равных частях.
По кредитным обязательствам муж и жена являются созаемщиками, даже если один из них не имеет никаких доходов. Исключением является оплата кредита личными средствами – деньгами, полученными в дар либо от продажи собственного имущества, приобретенного до брака.
Если жилье куплено за средства, полученные в результате трудовой/предпринимательской деятельности, имущество делится в равных долях между супругами.
Нотариально удостоверенным соглашением мужу и жене выделяются оговоренные части помещения. По требованию сторон кредитного договора либо банка ипотечное соглашение можно перезаключить отдельно с каждым из супругов и разделить долговые обязательства пропорционально их долям.
До полного возврата долга продать имущество можно только с согласия банка (ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому при выделении долей и разделе кредитных обязательств переоформляется право собственности на жилье с отметкой о залоге. После погашения кредита супруги обретают право распоряжаться помещением.
Все важные моменты при владении совместной собственностью определены в семейном законодательстве (Семейном Кодексе). Здесь подробно разъясняется, как вообще образуется совместная собственность, какие права и обязанности имеют супруги в отношении неё. В Семейном Кодексе вы получите ответы на следующие вопросы:
Режим долевой и совместной собственности подразумевает, что вещью владеет больше чем один человек. Распространено мнение, что такие имущественные режимы одинаковы, а объекты, на которые они распространяются, – общие. Однако отличие долевой собственности от совместной проявляется в разных моментах. Этот вопрос особенно заинтересует супругов, так как оба режима распространяются на совместно нажитые блага.
Если обладатель доли решил её продать, в первую очередь он должен известить, причём письменно, об этом всех остальных собственников.
У долевых собственников, согласно ст. 250 ГК РФ, есть право преимущественного выкупа доли у участника ОДС, который вознамерится её продать.
Это логично, так как долю общей соб-сти уместней продать остальным её владельцам, а не посторонним. Кому, например, захочется, чтобы комната в квартире была продана совершенно чужому человеку.
Переход доли ОДС по договору к её приобретателю происходит непосредственно при заключении договора или в момент государственной регистрации прав собственности (если того требует отчуждение им-ва). Это обуславливается ст. 251 ГК РФ.
Но это ещё не все. Перехода прав в момент регистрации может и не произойти. Приобретатель недвижимости, на основании ст. 223 ГК, будет считаться собственником в момент регистрации только в том случае, если он:
Дальнейшее растолковывает ст. 302 ГК, признанная по решению КС РФ “частично не соответствующей” Конституции России:
Конституционный суд (постановление КС РФ № 16‑П), рассмотрел случай незаконной продажи выморочного имущества, являющегося собственностью публично-правовой организации г. Москва, третьими лицами по фальшивому свидетельству о наследстве.
Раздел общей долевой собственности (ст. 252 ГК) происходит путем выдела доли участников в натуральном виде, а если это невозможно, то в денежном измерении.
Исходя из типа имущества, раздельное и общее владение обладает определенными особенностями.
При совместном праве на квартиру, доли не определяются, соответственно граждане имеют равные возможности и обязанности по отношению к жилому помещению. Эти права закреплены в статье 253 Гражданского законодательства.
При продаже хозяева имущества должны действовать совместно. Реализация квартиры только одним владельцем без согласия второго невозможна.
Долевая собственность на квартиру возникает как на двух, так и на большее количество человек. Доли бывают идеальными или реальными. Под первым типом подразумеваются те, которые не закреплены за определенными квадратными метрами. Обычно это 1/2, 1/4, 1/3 и так далее. Реальные – или выделенные в натуре, привязанные к конкретным квадратным метрам, например, к 15 кв. м. или 35 кв. м.
Долевая собственность устанавливается только для законно зарегистрированных супругов. При сожительстве приобретаемое имущество становится долевым, если граждане решили его так оформить.
Наличие совместной собственности при расторжении брака – становится проблемой, которую можно разрешить только в рамках судебного разбирательства. Долевая же собственность не вызывает таких проблем. За каждым из супругов остается только его доля.
Для проведения какой-либо сделки с совместным имуществом одной стороной, потребуется нотариально заверенное разрешение другого хозяина. В противном случае, такие действия признаются незаконными.
Под совместной собственностью на землю принято понимать право владение, распоряжение и пользование, принадлежащее нескольким лицам. Разделяется на:
Долевая собственность – это фактическое выделение каждому собственнику объекта отдельной доли имущества.
Плюсы долевой собственностиМинусы долевой собственностиУ каждого собственника есть только своя доля и отвечает он только в ее рамках.Платить налоги, коммунальные и любые другие платежи придется строго в рамках объема доли. И если она больше, чем у других собственников – это невыгодно.Это один из немногих вариантов получить хоть какой-то свой угол.Доля предполагает пользование только конкретной частью объекта. В случае с недвижимостью, например, отдельной комнаты.Можно распоряжаться своей долей так, как удобно. Например, сдавать в аренду.Прежде чем продать свою долю на сторону нужно в письменном виде предложить купить ее другим совладельцам на тех же условиях.Можно воспользоваться налоговым вычетом.Налоговый вычет напрямую связан с размером доли, а та, в свою очередь, с размером платежа.Можно произвести раздел в натуре, фактически отгородившись от других собственников.Многие объекты, принадлежащие нескольким собственникам и разбитые на доли, имеют многочисленные общие помещения (туалет, кухня и так далее), пользоваться которыми придется только по графику или на основании любых других соглашений.
Совместная собственность предполагает использование имущества несколькими владельцами без выделения доли и каких-либо ограничений для той или иной стороны.
Преимущества и недостатки каждого из видов собственности необходимо рассматривать в разных аспектах. Совместное владение имеет главный недостаток – отсутствие возможности каждого из собственников распоряжаться объектом без общего согласия всех остальных.
Этот же фактор с другой стороны можно рассматривать как преимущество. Если кто-то из владельцев решит продать свою часть, он не сможет свободно реализовать это право без привлечения остальных собственников.
Совместное владение гарантирует некоторую безопасность объекта и защищает от продажи, обмена и т.д.
Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество является общей собственностью, если оно принадлежит хотя бы двум и более лицам. Общая собственность устанавливается:
Общая собственность может быть совместной или долевой. Что такое общая совместная собственность, и чем отличается она от долевой?
Этот вид владения имуществом предполагает определение круга правообладателей и размеров их долей на начальном этапе. Например, при покупке квартиры сразу определяется, какая часть жилья принадлежит конкретному собственнику.
Общая собственность не предполагает выделения долей, она означает, что объектом владеют несколько человек, но их части не определены.
Покупка недвижимости за счет средств материнского капитала. В таком случае покупатели сразу должны выделить имущественные доли супругов и их несовершеннолетних детей. Размеры частей равные и неравные. Если семья состоит из четырех человек (супруги в официальном браке и двое детей), то распределяют доли по одной четвертой на каждого члена семьи. Причем порядок выделения общей совместной и долевой части в имуществе определяется самостоятельно.
Обоюдное управление имуществом супругов не требует изначального определения размера частей. То есть объект не делится на части при покупке. Собственники управляют имущественным активом совместно, опираясь на принцип добросовестности.
Только по желанию супругов либо с подачи третьей стороны части выделяются и становятся общедолевым имуществом.
Разберемся в вопросе общая долевая и общая совместная собственность — в чем разница на примере.
Супруги Букашка Александр и Коровкина Глафира приобрели в 2015 году квартиру. Доли при покупке не выделялись. Через два года в семье родилась дочь. После рождения наследницы в 2018 году супруги решили выделить по 1/3 квартиры на каждого из членов семьи. Следовательно, до 2018 года квартира находилась в совместном управлении, а затем — в общедолевом.
Неразделенные права супругов возникают на основании договорных условий, а не на основании законодательных норм. То есть муж и жена попросту договариваются между собой: заключают брачный контракт либо прописывают свое решение в договоре на приобретение жилья — это дело одной минуты.
Исходя из типа имущества, раздельное и общее владение обладает определенными особенностями.
При совместном праве на квартиру, доли не определяются, соответственно граждане имеют равные возможности и обязанности по отношению к жилому помещению. Эти права закреплены в статье 253 Гражданского законодательства.
При продаже хозяева имущества должны действовать совместно. Реализация квартиры только одним владельцем без согласия второго невозможна.
Долевая собственность на квартиру возникает как на двух, так и на большее количество человек. Доли бывают идеальными или реальными. Под первым типом подразумеваются те, которые не закреплены за определенными квадратными метрами. Обычно это 1/2, 1/4, 1/3 и так далее. Реальные – или выделенные в натуре, привязанные к конкретным квадратным метрам, например, к 15 кв. м. или 35 кв. м.
Долевые собственники распоряжаются долей по своему усмотрению. Оплата сопутствующих услуг производится также соразмерно.
Долевая собственность устанавливается только для законно зарегистрированных супругов. При сожительстве приобретаемое имущество становится долевым, если граждане решили его так оформить.
Наличие совместной собственности при расторжении брака – становится проблемой, которую можно разрешить только в рамках судебного разбирательства. Долевая же собственность не вызывает таких проблем. За каждым из супругов остается только его доля.
Как продать долю в квартире?
Для проведения какой-либо сделки с совместным имуществом одной стороной, потребуется нотариально заверенное разрешение другого хозяина. В противном случае, такие действия признаются незаконными.
Под совместной собственностью на землю принято понимать право владение, распоряжение и пользование, принадлежащее нескольким лицам. Разделяется на:
Под раздельным подразумевается, что земля принадлежит нескольким собственникам. При этом собственникам разрешено использовать не только свою собственность, но и общую.
Право собственности в браке на квартиру принадлежит супругам в равной степени и не зависит от того, на чьё имя оформлено помещение и за чьи средства приобретено (за исключением наследования или подарка денежных средств, полученного одним из партнёров).
Совместная покупка квартиры с выделением доли владения каждым супругом требует следующего алгоритма действий:
Оформление квартиры на 2 собственников предусматривает определение долей по критериям:
Как оформить квартиру на двоих в долях, определяется:
Для оформления сделки супруги обязаны представить следующий пакет документации:
Согласно законодательным нормам, ситуация при которой единовременно на одно имущество будет распространяться право как раздельное, так и общее – возможна.
К примеру, при покупке квартиры двумя братьями, один из которых имеет супругу. В указанной ситуации между братьями имущество будет разделено по 1/2 доли, при этом муж и жена свою часть будут иметь в общем праве.
На деле подобные ситуации случаются не так часто. С учетом особенности владения общим имуществом, супруги предпочитают делить ее на конкретные доли и иметь при этом четко установленные для себя права.
Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.
Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).
При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.
Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.
Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.
Долевая собственность появляется двумя способами:
Решение суда применяется при разводе и разделе общего имущества. Судья решает, кому какую долю присудить. Не обязательно, что мужу и жене разделят имущество строго пополам. Если у пары есть дети, судья вполне может отписать жене 2/3, а мужу – 1/3 общей квартиры, даже если она была взята в ипотеку.
Договорный способ определения долей отличается многообразием соглашений:
Разница между совместной собственностью и долевой собственностью супругов определяется основными характеристиками, относительно эксплуатации или распоряжения объектом недвижимости.
Некоторые особенности совместного владения пугают собственников и заставляют прибегать к иным вариантам.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:
Это быстро и бесплатно!
Режим долевой и совместной собственности подразумевает, что вещью владеет больше чем один человек. Распространено мнение, что такие имущественные режимы одинаковы, а объекты, на которые они распространяются, – общие. Однако отличие долевой собственности от совместной проявляется в разных моментах. Этот вопрос особенно заинтересует супругов, так как оба режима распространяются на совместно нажитые блага.
Совместная собственность предполагает использование имущества несколькими владельцами без выделения доли и каких-либо ограничений для той или иной стороны.
В соответствии с российским законодательством, супруги могут оформить в собственность квартиру без выдела долей или с определением доли для каждого члена семьи.
Как правило, в браке может быть любая собственность — как долевая, так и совместная. Рассмотрим преимущества и недостатки каждого вида.
Подведем итоги в таблице.
Критерии отличия
Общая совместная собственность
Общая долевая собственность
Определение долей
Нет
Есть
Право на оформление
Только супруги
Любой гражданин
Согласие на распоряжение собственностью
Не требуется.
Необходимо согласие всех владельцев.
Нюансы оформления
Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом, подтверждающим право собственности.
Оформление на каждого супруга с разными документами, свидетельствующими о правах собственности конкретных граждан.
Подтверждение права собственности
Может не подтверждаться. По закону имущество будет общим.
Необходимо документальное подтверждение.
Разница между совместной собственностью и долевой собственностью супругов определяется основными характеристиками, относительно эксплуатации или распоряжения объектом недвижимости.
Основные характеристикиТип собственностиСовместнаяДолеваяПринадлежность всего объектаВладельцами являются одновременно все лицаКаждый имеет свою частьСпособ и границы распоряженияДля продажи объекта потребуется безоговорочное согласие обеих сторонУ второго собственника есть лишь право первой покупкиНаличие четко выделенных долейНетЕстьПравила и порядок оплаты коммунальных услуг и налоговВсе собственники на равных условияхКаждый собственник за свою долю
Некоторые особенности совместного владения пугают собственников и заставляют прибегать к иным вариантам.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону: +7; 8
Это быстро и бесплатно!
Определение общей совместной собственности ГК РФ подразумевает такой вид владения объектом, когда несколько лиц имеют на него равные права.
Существует несколько разновидностей:
В первом случае все лица имеют в собственности весь объект целиком, при этом точная доля не выделена ни у одного из них. Во втором – у каждого собственника есть личная часть объекта, которой он вправе распорядиться при выполнении определенных условий.
Совместное долевое имущество имеет главное отличие от других видов – каждый из собственников при желании продать объект вынужден привлекать к сделке остальных совладельцев. Только при наличии безоговорочного согласия всех участников, сделка состоится.
При выделенных долях каждый из владельцев обязан предупредить остальных о продаже, и предложить первыми выкупить часть имущества. Только после их отказа разрешается отчуждать долю третьим лицам. Именно в этом заключается основное различие в видах совместной собственности.
Имеется существенная разница между совместной и долевой собственностью. Основное, что нужно понимать при сравнении этих двух режимов:
Из этой разницы вытекает множество особенностей каждого режима, которые представлены ниже в таблице.
Общая совместная собственностьОбщая долевая собственностьДокументально доли собственников не выделены – свидетельство о праве собственности, выписка или документ-основание содержит только слово «собственность», «совместная собственность» или «совместно с Ф.И.О супруга»Документально четко определены доли каждого собственника как правильная доля: например, 1/2, 1/3, 1/25, 1/16584 и так далее.Имущество может быть оформлено на одного супруга, но принадлежит все равно обоимИмущество оформляется на конкретного собственника. Если мужу принадлежит 1/2 доли на квартиру (пополам с женой), то жена не имеет никакого отношения к этой половинеПри продаже общей недвижимости нужно брать нотариальное согласие супругаПри продаже общей недвижимости нужно соблюдать преимущественное право покупки супруга, а не оформлять нотариальное согласиеНалог на имущество каждый год приходит общий – супруги платят одну сумму за двоихИмущественный налог приходит отдельно на каждого – каждый платит за себяПри покупке квартиры налоговый вычет можно «объединить» и перераспределить на одного из супруговИмущественный вычет при покупке нельзя перераспределить – а только применить к своим долямИмущество делится при разводе, как правило, пополамПри разводе каждый остается при своей долеПосле смерти второй супруг забирает свою супружескую половину + обязательную долю в наследстве. Например, после смерти мужа делиться между наследниками будет только половина квартиры, т.к. вторая половина – это совместно нажитое имущество жены.После смерти доля умершего делится поровну между наследниками, т.к. совместной части с супругом в ней нет
Долевая собственность появляется двумя способами:
Решение суда применяется при разводе и разделе общего имущества. Судья решает, кому какую долю присудить. Не обязательно, что мужу и жене разделят имущество строго пополам. Если у пары есть дети, судья вполне может отписать жене 2/3, а мужу – 1/3 общей квартиры, даже если она была взята в ипотеку.
Договорный способ определения долей отличается многообразием соглашений:
ВНИМАНИЕ! Не стоит забывать и о личной собственности супругов на недвижимость и другие вещи. Чаще всего она возникает в результате дарения или наследования одним из супругов имущества. На такую собственность у второго супруга нет никаких прав и при разводе она не делится.
Решить, какой собственностью в будущем владеть, супруги должны сами. Мы рассмотрим нюансы при различных сделках с недвижимостью.
Если один из супругов пожелает продать общую совместную собственность, то решение должно быть обоюдным. Согласие на продажу оформлять не обязательно.
Если же продается долевая собственность, то супруг, который продает свою долю, должен обратиться к нотариусу и написать официальное заявление. Документ необходим для уведомления второго супруга и предоставления ему права выкупа.
В случае дарения недвижимости, супруг также должен получить согласие второго собственника.
Для того, чтобы сдать в аренду совместную собственность, супруги должны оговорить этот вопрос самостоятельно.
Если же в аренду решено сдавать долю, то без суда здесь не обойтись. На практике, супруги не могут договориться, ведь не было фактического раздела помещения. Приходится подавать иск в суд, делить покомнатно квартиру, а потом, как в коммуналке, супруги смогут сдавать в аренду свою комнату — или комнаты.
Обменять общую квартиру супруги могут добровольно, обговорив все нюансы с риелтором. Согласие на размен оформляется для каждого владельца доли.
Если же квартира относится к общей совместной собственности, то согласие оформлять не потребуется.
Обратите внимание, если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, то придется обращаться в органы опеки и получать разрешение на продажу недвижимости.
В случае расторжения брака, супруги будут делить совместную собственность либо в добровольном порядке, оформив раздел у юриста или нотариуса, либо в принудительном — через судебную инстанцию с выделением долей каждому супругу.
Что касается долевой собственности, то после развода конкретная доля достается конкретному супругу. Поделить долю между супругами невозможно. Также учитывайте, что раздел будет произведен, согласно условиям, указанным в брачном договоре или соглашении.
Есть два способа:
Нюансы долевой собственности на договорной основе:
Личные вещи (одежда, обувь), которые были приобретены на общие денежные средства, будут принадлежать тому супругу, который ими пользовался. Исключениями здесь являются драгоценности и другие предметы роскоши.
Фото: drubig-photo — Fotolia
Не пропустите:
Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?
Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?
5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости
Главные риски при покупке квартиры в новостройке
Для лучшего понимания основных различий между долевым и совместным владением, ниже приведена таблица:
КритерийДолеваяСовместнаяДеление на долиПрисутствуетОтсутствуетОформляетсяНа любых лиц, в том числе и третьихОформляется на определенный законодательством круг лицРаспоряжениеМожно спокойно распоряжаться своей долей, в установленных законом пределахРаспоряжение имуществом без согласия второй стороны невозможноПравоустанавливающая выпискаВыдается на каждого гражданина, в котором четко прописывается его доляЕдиная документация, в которой прописываются оба владельца одновременноОсобенности подтверждения права на имуществоТребуется предъявление правоустанавливающего документаИногда совместное право устанавливается по закону, и не нуждается в документальном подтверждении
Совместное владение – это право на владение имуществом, которое возникает у двух людей одновременно. В указанном случае, недвижимость не делится на доли, а является совершенно общей. Граждане, являющиеся едиными хозяевами, имеют равные права и обязанности по своей недвижимости, то есть оба обязаны вносить налог на недвижимость, коммунальные платежи и иные выплаты.
Раздельное право – это когда недвижимость принадлежит двум и более людям в одинаковых или разных долях. Доли делятся между супругами, детьми, родителями или другими гражданами, исходя из обстоятельств. Приобрести долю на недвижимость можно только законным путем: при покупке, дарении, наследовании и так далее.
При покупке квартиры имущественный вычет при долевой собственности также распределяется между собственниками. У каждого есть право на применение максимального вычета 2 000 000 рублей (к возврату 260 000 рублей).
Практические примеры:
Разница с общей совместной собственностью, что нельзя прийти к сотрудникам налоговой и подать заявление о перераспределении вычета между супругами по наиболее выгодному способу. Например, если при совместной собственности муж работает, а жена нет, выгоднее перераспределить весь вычет на мужа – т.к. он уплачивает налог. Супруг таким образом сможет вернуть 520 000 рублей. При общей долевой собственности на квартиру такая операция невозможна.
Общая долевая собственность супругов на квартиру иногда оказывается очень удобной альтернативой стандартному режиму совместного имущества.